Fiche méthodologique

Assurer l'équilibre économique de votre projet

Identifier les coûts et les revenus additionnels générés par votre projet d'intensification.

Si un projet d’intensification des usages peut générer des coûts supplémentaires liés à l’aménagement et à la gestion du lieu, il peut également être source de revenus complémentaires, qui permettent de trouver un modèle économique équilibré.

L'intensification des usages d’un bâtiment a des bénéfices écologiques (diminution du besoin de constructions neuves, réduction de l’étalement urbain..) et sociaux/sociétaux (amélioration de la qualité urbaine grâce au frottement des usages, création de nouvelles formes de sociabilité et de solidarité...) qui peuvent être valorisés dans le cadre de la performance non financière de l’entreprise (RSE et critères ESG), de plus en plus exigée par les investisseurs.

Pourquoi ?

Une démarche d'intensification des usages demande une réflexion approfondie quant à son modèle économique et RSE afin de :

Pallier les coûts supplémentaires liés à l’intensification des usages
Déployer un projet vertueux en termes environnementaux, sociaux et sociétaux en faisant appel à des acteurs d'utilité sociale
Valoriser ses critères extra-financiers
Anticiper les nouvelles réglementations (ex : Décret Tertiaire) et attentes des collectivités

Comment ?

De nombreuses solutions existent pour porter un immobilier « intense ». Selon les acteurs qui bénéficient de cette intensité d'usage (acteurs de l'économie « classique » ou acteurs d'utilité sociale), le modèle peut varier. S'il peut être moins rentable d'un point de vue économique lorsqu'il favorise l'implantation d'acteurs de l'Economie Sociale et Solidaire, il est générateur cependant d'impacts extra-financiers pléthoriques et stratégiques.

Les coûts générés par l'intensification

Intensifier les usages de son bâtiment implique souvent une augmentation des coûts, notamment ceux liés aux études, permis de construire, mises aux normes, investissement en équipements, coûts des outils de gestion, des RH, de la R&D... Pour pallier ces coûts supplémentaires, il est nécessaire de construire des modèles économiques qui permettent de trouver l'équilibre, notamment :

En phase d’exploitation :

Générer des revenus additionnels en permettant l’accès au bâtiment à des acteurs externes et/ou en proposant de nouvelles offres dans le bâtiment
Mettre en place un forfait d'adhésion à l'usage, comprenant tous les services (et non au m²)
Diviser les charges du bâtiment (entretien, gardiennage...) par le nombre d’usager·e·s
Mettre en place une péréquation d’activités et trouver un équilibre en définissant une tarification adaptée en fonction de la cible
Effectuer une étude d’impact afin de valoriser les critères extrafinanciers du projet. (cf fiche « Evaluer l'impact du projet »)
Pistes à développer : Déduire fiscalement les mises à disposition du lieu à des structures d'intérêt général, revaloriser la valeur patrimoniale du bien intensifié

Astuces en phase de conception, si votre projet vise des acteurs de l'ESS :

Acheter à un prix décoté, en anticipant un projet à vocation sociale. Les collectivités locales utilisent déjà les cessions à prix minorés comme outil en matière d’habitat et de logement social (Fonds de minoration foncière)
Associer investisseurs publics et investisseurs privés, notamment dans le cadre de dispositifs de revitalisation tels qu'Action cœur de ville ou Petites Ville de Demain

Points de vigilance

Rester attentif à l’effet rebond des consommations énergétiques, un bâtiment intensifié consommera davantage d’énergie. Ce rebond énergétique peut être pondéré par le taux d'usage et valorisé positivement dans le décret tertiaire notamment.
Rester attentif taux d'usure des équipements intensifiés : penser à investir dans des aménagements qualitatifs et robustes.